Как было отмечено выше, рыночная стоимость оцениваемого объекта на основе доходного подхода на дату окончания ремонта составляет размер годового чистого эксплуатационного дохода, поделенного на ставку капитализации, а на дату оценки- полученный результат, дисконтированный на период ремонта (0,25 года) по ставке дисконтирования. Этот результат уменьшается на размер понесенных затрат на ремонт.
Расчет производится в табличной форме в табл. 3.7.
Табл. 3.7. Расчетная таблица рыночной стоимости по доходному подходу.
Чистый эксплуатационных доход евро ЕС Затраты
на подготовку к эксплуатации евро ЕС Ставка
капитализации Стоимость ЧЭД Срок подготовки к началу эксплуатации Ставка дисконтирования Стоимость ЧЭД на дату оценки евро ЕС Рыночная
стоимость по доходному подходу евро ЕС
13 732 0 0,24 57 217 0 57 217 57 217
30 868 35 580 0,24 128 615 0,25 0,18 123 402 87 822
28 169 0 0,24 117 372 0 117 372 117 372
73 239 0 0,24 305 163 0 305 163 305 163
Итого 567 575
Итого с НДС 681 090
Таким образом, рыночная стоимость по доходному подходу составляет, включая НДС:
681 090 евро ЕС.
В результате производства расчетов по оценке недвижимости по затратному, сравнительному и доходному методам получены следующие результаты стоимостей недвижимости в евро ЕС с учетом НДС:
Таблица 3.8. Результаты стоимостей недвижимости
Наименование объекта оценки и его расположение По затратному методу По доходному методу По методу сравнимых продаж
Нежилое здание, находящееся по адресу: г. Москва,. Симферопольский бульв., 407 072 681 090 853 907
Затратный метод дал пониженное значение рыночной стоимости, что вызывается отсутствием стоимости в правах на земельный участок и тем, что затратный подход недостаточно учитывает местоположение объекта оценки на территории населенного пункта.
Доходный подход и метод сравнения продаж показали повышенные в сравнении с затратным подходом результаты. Эти подходы в наибольшей степени отражают типичную мотивацию инвестора, сопоставляющего размер своих затрат на приобретение объекта и размер будущих доходов, которые определяются размерами арендной платы - основы будущих доходов от приобретенной недвижимости. При этом метод сравнимых продаж показал повышенный результат в сравнении с доходным подходом. Это объясняется повышенным интересом на рынке продаж в секторе «спрос». На фоне общей политической стабилизации участники рынка офисных помещений в последнее время предпочитают приобретать в собственность помещения для бизнеса, чем платить на сторону средства, которые можно вложить в недвижимость и увеличить свои активы.
В то же время затратный метод отражает другой аспект рынка – стоимость строительных услуг на рынке недвижимости. Они обеспечивают потенциального инвестора вариантами инвестиционного поведения: строить ли объект собственными силами и на собственные или заемные средства, взяв на себя все возникающие при этом риски, либо привлечь застройщика (девелопера), переложив на него часть рисков, либо купить готовый объект, экспонирующийся на рынке недвижимости.
Выбор определяется наличием запаса времени у инвестора и наличия свободных денежных ресурсов – собственных или заемных.
Полученные с помощью этих методов размеры стоимости влияют на выбор окончательной величины рыночной стоимости.
Итоговая величина рыночной стоимости в большей степени зависит от рыночных условий – сложившихся цен на недвижимость и уровень арендных ставок. В то же время, в настоящее время продавцы недвижимости предъявляют повышенные претензии в рыночным ценам, завышая стоимость своего недвижимого имущества не считаясь со стоимостью строительства и уменьшением в данный период уровня арендных ставок.
Риэлтеры отмечают в связи с этим уменьшение количества сделок по продажам недвижимости.
В то же время и затраты на строительство влияют на окончательный размер рыночной стоимости недвижимости, поскольку рынок (особенно развитый) не допускает больших разрывов между валовым доходом в строительном бизнесе и затратами строительного производства. Возникающая в таких случаях сверхприбыль ведет к усилению конкуренции на рынке строительных услуг. Тот час на рынок устремляются новые подрядчики и застройщики, что ведет к уменьшению цен предложений на строительные услуги.
На основании изложенного рыночному методу (методу сравнения) и доходному подходу придают больший вес в сравнении с затратным подходом. Затратный подход также оказывает влияние на окончательный рыночной стоимости, поскольку часто определяет выбор инвестиционного поведения потенциального инвестора.
При выборе окончательного значения рыночной стоимости оцениваемого имущества для каждого значения стоимости, определенной различными подходами принимается весовой коэффициент:
для доходного подхода – 0,4,
для сравнительного подхода – 0,4,
для затратного метода – 0,2.
Таким образом, окончательное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет, включая НДС:
681 090* 0,4+853 907* 0,4+ 407 072* 0,2 = 695 413 евро ЕС.
или с округлением
700 000 (семьсот тысяч) евро ЕС.
Эта сумма соответствует российскому эквиваленту по курсу ЦБ на дату оценки
24 920 000 (двадцать четыре миллиона девятьсот двадцать тысяч) рублей.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
